Trámites del Perú, explicados paso a paso

Derechos del inquilino en Perú: lo que el dueño debe y no puede hacer

Como inquilino en Perú tienes derecho a recibir el inmueble en el estado acordado, a usarlo durante todo el plazo del contrato, a que el dueño haga las reparaciones necesarias salvo pacto distinto y a que la renta no cambie sin tu acuerdo; a cambio, debes pagar puntualmente, cuidar el inmueble y devolverlo al final. Así lo regula el Código Civil (arts. 1678 y siguientes). El dueño no puede sacarte por su cuenta: el desalojo lo ordena un juez o, en ciertos contratos, un notario con un juez.

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Un aporte de Paul Arroyo a la comunidad · verificada con Código Civil (arrendamiento); reclamos por conciliación o ante el Poder Judicial el 1 de octubre de 2026

Hola, soy Paul. Te acompaño en este trámite, paso a paso.
Paul, saluda
Antes de empezar, ten a la mano

Cuánto demora: Depende del problema: una carta notarial toma días; una conciliación, semanas; un juicio, meses.Dónde: Directamente con el dueño, por carta notarial, en un centro de conciliación o ante el Poder Judicial

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Paso a paso

    Errores frecuentes

    Dejé de pagar la renta porque el dueño no arreglaba una filtración.
    Dejar de pagar te expone a que resuelvan el contrato por falta de pago (art. 1697). Avisa por escrito, y si la reparación es urgente, hazla con derecho a reembolso avisando al mismo tiempo (art. 1682).
    Subalquilé un cuarto sin decirle al dueño.
    Necesitas su asentimiento escrito (art. 1681, inc. 9). Subarrendar sin él es causal para que el dueño resuelva el contrato (art. 1697, inc. 4).
    Me fui sin avisar y el dueño me sigue cobrando.
    Si desocupas sin autorización escrita, respondes por la renta y los servicios hasta que el dueño tome posesión del inmueble (art. 1711). Entrega siempre con acta.
    Paul, preocupado

    Si tu caso es distinto

    El dueño vendió la casa y el nuevo dueño quiere que me vaya
    Si tu contrato está inscrito en Registros Públicos, el nuevo dueño debe respetarlo. Si no lo está, puede darlo por concluido, salvo que haya asumido respetarlo (art. 1708). En ese caso, el antiguo dueño te debe los daños y perjuicios (art. 1709).
    Murió el inquilino titular y su familia sigue viviendo ahí
    El contrato puede continuar con los herederos que usan el inmueble. Si no quieren seguir, deben comunicarlo al dueño dentro de los noventa días de la muerte (arts. 1705, inc. 5, y 1710).
    Mi contrato venció y sigo viviendo ahí
    No hay renovación automática: el contrato continúa con las mismas condiciones, pero el dueño puede pedirte la devolución en cualquier momento (art. 1700). Lo mejor es firmar un contrato nuevo o una adenda.
    El dueño me cambió la chapa y no me deja entrar
    No rompas la chapa ni entres por la fuerza: el art. 920 del Código Civil, que regula la defensa de la posesión por cuenta propia, dice que esta no procede contra el propietario de un inmueble. Ve a la comisaría del lugar para que quede constancia y presenta tu denuncia; si hay una emergencia, llama al 105. También puedes denunciar en la Fiscalía. El Código Penal castiga como usurpación despojar a otro de la posesión o tenencia de un inmueble con violencia, amenaza, engaño o abuso de confianza (art. 202); si tu caso encaja, lo evalúa el fiscal. Como inquilino eres poseedor (art. 905 del Código Civil). Con un abogado puedes pedir al juez un interdicto de recobrar, un proceso para recuperar la posesión de la que te despojaron (Código Procesal Civil, arts. 598 y 603), dentro del año (art. 601). Si no puedes pagar un abogado, llama al 1884 de la Defensa Pública.
    Paul, pensativo

    Preguntas frecuentes

    ¿Qué hago si me quieren subir el alquiler?

    Revisa tu contrato. Si está vigente y no tiene una cláusula de aumento, la renta es la pactada: los contratos obligan en lo que dicen (art. 1361 del Código Civil). No estás obligado a firmar una adenda. Sigue pagando lo acordado y guarda las constancias. Si le ofreces el pago y el dueño se niega sin justificación a recibirlo, puedes consignarlo, es decir, depositarlo para quedar libre de la deuda (art. 1251). Ojo: si el contrato ya venció o no tiene plazo, el dueño puede pedirte el inmueble (arts. 1700 y 1703).

    ¿Qué hago si el dueño entra a mi cuarto sin permiso?

    Pídele por escrito que no lo vuelva a hacer y guarda pruebas: mensajes, fotos, videos o testigos. La ley solo le permite inspeccionar por causa justificada y con aviso previo de siete días (art. 1681, inc. 5, del Código Civil). La Constitución dice que nadie puede ingresar a tu domicilio sin autorización de la persona que lo habita o sin mandato judicial, salvo flagrante delito o muy grave peligro de su perpetración (art. 2, inc. 9). El Código Penal castiga a quien, sin derecho, entra en la morada de otro (art. 159). Si se repite, puedes denunciarlo en la comisaría o en la Fiscalía.

    ¿Qué hago si el dueño me cortó el agua o la luz?

    Guarda pruebas del corte (fotos, videos, mensajes, testigos) y pídele por escrito, o por carta notarial, que reponga el servicio. El Tribunal Constitucional ha dicho que cortar luz y agua no es un medio válido para obligar a alguien a desalojar su vivienda (Exp. N.° 03668-2009-PA/TC). Puedes denunciarlo en la comisaría o en la Fiscalía: el Código Penal castiga a quien, con violencia o amenaza, turba la posesión de un inmueble, y esa violencia puede ejercerse sobre los bienes (art. 202). Si tu caso encaja, lo evalúa el fiscal. Por la vía civil existe el interdicto de retener, un proceso para que el juez ordene que cesen los actos que perturban tu posesión (Código Procesal Civil, art. 606). Se presenta con abogado dentro del año (art. 601).

    ¿Qué hago si el dueño no hace las reparaciones?

    Avísale por escrito y guarda el cargo: la ley te pide dar aviso inmediato (art. 1682 del Código Civil). Las reparaciones necesarias le tocan al dueño; la conservación y el mantenimiento ordinario, a ti. Las dos reglas admiten pacto distinto (arts. 1680 y 1682). Si la reparación es urgente, puedes hacerla tú con derecho a reembolso, avisándole al mismo tiempo, y guarda las boletas. Si no responde, envíale una carta notarial o invítalo a una conciliación. No dejes de pagar la renta por eso: te expone a que resuelvan el contrato (art. 1697).

    ¿Existe una ley del inquilino en Perú?

    Las reglas generales están en el Código Civil, arts. 1666 a 1712. Hay leyes especiales para el desalojo (Ley N.° 30201 y Ley N.° 30933).

    Paul, satisfecho

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    ¿Necesitas un abogado?¿El dueño no respeta tu contrato y quieres saber qué vía te conviene? Contacta a ARFASA Abogados.ARFASA Abogados es una firma legal vinculada al creador de hazlo.pe. Sus servicios legales son profesionales, independientes de esta guía y no son gratuitos. Preguntarle a Legaria¿Tienes dudas sobre lo que puede o no hacer tu arrendador? Legaria es una IA especializada en derecho peruano. Aprende más con PaulArtículos, el diccionario jurídico Norma y videos para entender tus derechos.

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