Trámites del Perú, explicados paso a paso

Murió el dueño de la casa que alquilo: qué pasa con mi contrato

Si murió el dueño de la casa que alquilas, tu contrato no termina: sus derechos y obligaciones pasan a sus herederos. Sigue pagando la renta y guarda las constancias. Pide a la familia que te diga por escrito a quién pagar; si no lo aclaran o varios te reclaman, puedes consignar la renta ante un juez.

La misma renta de tu contratoSeguir en la casa
Tasa de Sunarp; se paga en línea en el SPRLCertificado de sucesión intestada o de testamento (Sunarp)
6 pasosuno a la vez

Un aporte de Paul Arroyo a la comunidad · verificada con Sunarp, notarías y Poder Judicial el 11 de octubre de 2026

Hola, soy Paul. Te acompaño en este trámite, paso a paso.
Paul, saluda
Antes de empezar, ten a la mano

Cuánto demora: Tu contrato sigue en sus mismos términos; no hay un plazo especial por el fallecimientoDónde: Con los herederos; Sunarp (en línea) para saber quiénes son; el juez si hay que consignar

Pedir el certificado de sucesión intestada o de testamento en Sunarp

Paso a paso

    Errores frecuentes

    Dejé de pagar porque no había nadie a quién pagarle.
    Sigue pagando o, si no sabes a quién, consulta sobre el pago por consignación (arts. 1251 y 1252 del Código Civil). Las rentas impagas pueden llevar a resolver el contrato.
    Le pagué a un familiar que luego resultó no ser heredero.
    Antes de cambiar a quién pagas, pide un documento firmado por los herederos o revisa los certificados de Sunarp sobre sucesión y testamento.
    Me fui dejando las llaves sin ninguna constancia.
    Para desocupar debes pedir autorización escrita (art. 1711). Si no, puedes seguir respondiendo por la renta y los servicios hasta que el arrendador tome posesión.
    Paul, preocupado

    Si tu caso es distinto

    El dueño dejó testamento
    El certificado de testamento de Sunarp te dice si otorgó uno inscrito. Pide a los herederos que te indiquen por escrito a quién pagar.
    Quien falleció fue el inquilino, no el dueño
    Es otro caso: si los herederos que viven en el inmueble comunican dentro de los noventa días que no continuarán, el contrato termina (art. 1705, inc. 5). Revisa la guía de derechos del inquilino.
    Los herederos quieren vender la casa
    Si la venden, aplica la regla del contrato inscrito o no inscrito (art. 1708). Revisa la guía sobre qué hacer si el dueño vendió la casa que alquilas.
    Paul, pensativo

    Preguntas frecuentes

    ¿Se acaba el contrato de alquiler si muere el dueño?

    No. Los contratos producen efectos entre las partes y sus herederos (art. 1363 del Código Civil). Los herederos asumen los derechos y obligaciones del dueño.

    ¿A quién le pago el alquiler si murió el dueño?

    A sus herederos o a quien ellos designen por escrito. Si no se sabe quiénes son o varios te reclaman, puedes consignar la renta ante el juez (arts. 1251 y 1252).

    ¿Los herederos me pueden sacar de la casa?

    Solo según lo que diga tu contrato y por la vía legal: con aviso si no tiene plazo o al vencer el plazo, y con desalojo judicial si no te vas. No pueden sacarte por la fuerza ni cortando servicios.

    ¿Quién me devuelve la garantía?

    Los herederos, porque reciben también las obligaciones del dueño (art. 660 del Código Civil). Pide que la devolución quede por escrito.

    Paul, satisfecho

    ¿Necesitas algo más?

    La mayoría termina aquí. Si tu caso se complicó o quieres aprender más, aquí tienes por dónde seguir.

    ¿Necesitas un abogado?¿Varios familiares te reclaman la renta y no sabes a quién pagar? Contacta a ARFASA Abogados.ARFASA Abogados es una firma legal vinculada al creador de hazlo.pe. Sus servicios legales son profesionales, independientes de esta guía y no son gratuitos. Preguntarle a Legaria¿Tienes dudas sobre qué pasa con tu contrato ahora? Legaria es una IA especializada en derecho peruano. Aprende más con PaulArtículos, el diccionario jurídico Norma y videos para entender tus derechos.

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