Trámites del Perú, explicados paso a paso

Impuesto de alcabala en Lima: quién paga, cuánto es y cómo pagarlo

El impuesto de alcabala lo paga quien compra o adquiere el inmueble. Si el predio está en cualquier distrito de la provincia de Lima, se liquida y paga en el SAT, no en tu municipalidad distrital. Es el 3 % del valor de transferencia (que no puede ser menor al autovalúo ajustado), sin contar las primeras 10 UIT: en 2026, con la UIT de S/ 5500, son los primeros 55 000 soles. Vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia y se paga al contado.

3 % del valor del inmueble, sin contar las primeras 10 UITTasa
S/ 5500Valor de la UIT 2026
6 pasosuno a la vez

Un aporte de Paul Arroyo a la comunidad · verificada con SAT de Lima el 1 de octubre de 2026

Hola, soy Paul. Te acompaño en este trámite, paso a paso.
Paul, saluda
Antes de empezar, ten a la mano

Cuánto demora: Plazo: hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferenciaDónde: Agencia Virtual SAT, agencias del SAT o notarías afiliadas al SAT (solo provincia de Lima)

Ver la información del SAT de Lima en gob.pe

Paso a paso

    Errores frecuentes

    Pagué la alcabala en la municipalidad de mi distrito, en Lima.
    En la provincia de Lima solo el SAT recauda la alcabala. Según el SAT, ese pago es indebido: no extingue la deuda ni permite inscribir la transferencia.
    Esperé a firmar la escritura para pagar y se me pasó el plazo.
    En una compraventa, la transferencia se considera hecha en la fecha de la minuta o documento privado. El plazo vence el último día hábil del mes siguiente; después corren intereses moratorios.
    Calculé el 3 % sobre todo el precio.
    Las primeras 10 UIT del valor no pagan. Réstalas primero y aplica el 3 % al resto.
    Paul, preocupado

    Si tu caso es distinto

    Compré mi departamento directamente a la constructora
    La primera venta que hacen las empresas constructoras no paga alcabala, salvo en la parte que corresponde al valor del terreno según el autovalúo (art. 22 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). Presenta la ficha RUC de la constructora o su constitución. Si el vendedor es una persona que no se dedica a construir, el SAT solo la trata como constructora si es habitual: su directiva remite desde 2009 al art. 4 de la Ley del Impuesto a la Renta, que fija la habitualidad desde la tercera venta del año. Acredita al menos 2 ventas anteriores a la que se liquida. Si es un bien futuro, añade el certificado de conformidad de obra o un documento que acredite que el bien existe.
    Recibí el inmueble por herencia o anticipo de legítima
    El TUO de la Ley de Tributación Municipal (art. 27, incisos a y b) declara inafectos los anticipos de legítima y las transferencias por causa de muerte. En Lima, igual registra la liquidación en el SAT y pide la constancia de no obligación al pago.
    Compré un predio en el Cercado de Lima
    Además de la alcabala, debes presentar al SAT la declaración jurada del impuesto predial, a más tardar el último día hábil de febrero del año siguiente a la compra. Mira la guía del impuesto predial en Lima.
    Paul, pensativo

    Preguntas frecuentes

    ¿La alcabala la paga el comprador o el vendedor?

    El comprador o adquirente del inmueble.

    ¿Puedo pagarla en cuotas?

    No. Se paga al contado, aunque el precio del inmueble se pague en partes.

    ¿Qué pasa si no la pago?

    El notario no podrá elevar la compra a escritura pública ni se podrá inscribir en SUNARP, porque piden la constancia de pago o de no obligación. Además, después del plazo corren intereses moratorios.

    Paul, satisfecho

    ¿Necesitas algo más?

    La mayoría termina aquí. Si tu caso se complicó o quieres aprender más, aquí tienes por dónde seguir.

    ¿Necesitas un abogado?¿El SAT te cobra alcabala por una herencia o te calculó un valor mayor al de tu compra? Contacta a ARFASA Abogados.ARFASA Abogados es una firma legal vinculada al creador de hazlo.pe. Sus servicios legales son profesionales, independientes de esta guía y no son gratuitos. Preguntarle a Legaria¿Tienes dudas sobre cómo calcular tu alcabala? Legaria es una IA especializada en derecho peruano. Aprende más con PaulArtículos, el diccionario jurídico Norma y videos para entender tus derechos.

    Palabras que vas a encontrar

    Definidas en Norma, el diccionario jurídico.

    Trámites que suelen venir juntos

    Fuentes oficiales